Многофункциональные Комплексы

Несмотря на то, что наиболее активное развитие так называемые многофункциональные комплексы получили в России в последние несколько лет, по большому счету, своими корнями они уходят в дореволюционную Россию. В качестве наглядного примера достаточно привести традиционный купеческий дом, где на первом этаже располагалась лавка, а выше – жилые апартаменты. В то время подобная практика была обусловлена удобством для непосредственных владельцев и носила частный характер. Однако, многофункциональные объекты недвижимости в современном понимании начали появляться во второй половине 20 века в США. Хронологически этот процесс совпал с массовым строительством в этой стране высотных зданий, поэтому неудивительно, что классический многофункциональный комплекс западного образца представляет собой небоскреб в стиле постмодернизма или хай-тек.

Американский опыт строительства высотных многофункциональных комплексов был впоследствии внедрен и в азиатских странах, таких как Китай, Япония, Гонконг, ОАЭ. Наиболее активный период возведения таких зданий пришелся на 80-е -90-е годы прошлого века.

За неполные 7 лет, прошедшие с начала нового тысячелетия, количество построенных многофункциональных высоток во всем мире многократно возросло, причем география распространения таких объектов расширилась за счет Европы и Австралии. Одной из тенденций этого периода стало разнообразие архитектурных форм строящихся зданий.

В настоящее время в мире реализуются десятки высотных многофункциональных объектов. Среди них такие, как 151 City Road (Лондон), Atlantic Yards (Нью-Йорк), Torres de Calatrava (Валенсия), Walbrook Square (Лондон), Eagle House (Лондон), знаменитые проекты Дональда Трампа в Торонто, Чикаго и Дубае, а также известные московские проекты – башня «Федерация», комплекс «Город столиц», вторая очередь ЦМТ (Центра международной торговли), и еще десятки действительно крупных объектов.

Таким образом, схема «многофункциональный комплекс = высотное здание» была подтверждена многолетним мировым опытом и признана стандартом, наиболее оправданным как с позиций рынка, так и с точки зрения имиджа самого объекта. Действительно, каждый из ныне существующих в мире высотных комплексов с назначением mixed-use может по праву считаться успешным. Однако, развитие новых технологий и усиливающаяся конкуренция требуют более продуманного подхода к созданию таких объектов. Проанализировав существующие тенденции в области проектирования и строительства многофункциональных объектов недвижимости, появляется возможность сформулировать основные критерии успешности современных комплексов. Казалось бы, если mixed-use-object имеет, к примеру, офисную и гостиничную составляющую, то и подход к разработке концепции такого объекта должен совмещать в себе критерии и правила, применимые к созданию офисных центров и гостиниц. Тем не менее, это не совсем так. Дело в том, что классические западные многофункциональные комплексы – это объекты, где парадоксальным образом сосуществуют функциональная и эмоциональная составляющие. Как показала практика, не только удачное распределение функций внутри здания и не столько современные планировочные решения определяют успешность проекта. Ключевым моментом является изюминка здания, его неповторимость, что достигается, прежде всего, архитектурным обликом. Показательно, что каждый многофункциональный проект мирового масштаба отмечается если не номинацией в рамках очередной профильной выставки, то обязательно яркими фразами вроде «рекорд», «шедевр», гениальный проект», «самый высокий», «проект всемирно известного архитектора», «прогрессивные энергосберегающие технологии» и т.д. Создается впечатление, что активный процесс развития МФК в мире – это тренд, касающийся не столько рынка недвижимости, сколько искусства. Действительно, многие мэтры современной архитектуры внесли значительный вклад в мировой процесс создания многофункциональных комплексов: Норман Фостер, Эрик Ван Эгераат, Рэм Кулхас, Фрэнк Гери, Ренцо Пьяно, Сантьяго Калатрава и многие другие. Поэтому, безусловно, архитектура здания является основным фактором, определяющим дальнейшую судьбу проекта. В сочетании с удачным расположением здания его архитектурный облик способен не только органично вписаться в существующую застройку (в западной практике существует емкое определение infill development, то есть «заполняющая» застройка на фоне уже освоенной территории), но и, по сути, стать главным продающим моментом. Немаловажную роль здесь играет и имя архитектора (или архитектурного бюро). В частности, российский опыт свидетельствует о том, что участие в проекте зарубежного архитектора на 30-40% повышает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Количество проектов многофункциональных комплексов, о которых известно москвичам, дает основания полагать, что российская столица в скором времени станет рекордсменом как по количеству, так и по качеству строящихся небоскребов. Что характерно, объекты смешанного использования идеально подходят для московского рынка недвижимости, поскольку в условиях недостаточной развитости рынка позволяют апеллировать к нескольким категориям потребителей (офисы, торговля, жилье). С другой стороны, девелоперам не стоит опасаться морального устаревания зданий через несколько лет: поскольку хорошо развитый рынок требует тонкого маневрирования в рамках функциональных использований и дополнительных гарантий эффективности, это повышает актуальность объектов смешанного использования, которые позволяют диверсифицировать риски.

Высотные многофункциональные здания Москве, несомненно, нужны, так как здесь, как и в прочих крупных мегаполисах мира, свободного места не так много и городу выгоднее расти вверх, используя не экстенсивный, а интенсивный путь развития. Кроме того, такие объекты, помимо практической пользы для города, способны придать столице более современный, динамичный вид.

В процессе мониторинга и исследования рынка коммерческой недвижимости аналитики сталкиваются с дилеммой: к какому из сегментов отнести тот или иной МФК? Чаще всего применяется подход, основанный на определении составляющей, занимающей наибольшую площадь. Однако, это не всегда корректно, с учетом масштабов современных многофункциональных объектов. Поэтому специалисты компании DeltaRealty отмечают неизбежность выделения МФК в отдельный сегмент рынка коммерческой недвижимости.

Число реализуемых в России проектов МФК сегодня действительно настолько велико, что многие говорят о крайней популярности этого формата. На наш взгляд, здесь стоит говорить, скорее, о распространении мировых тенденций, об интересе к созданию МФК со стороны девелоперов. Что касается популярности рассматриваемого формата у конечного потребителя, то чаще арендаторы, покупатели и другие потенциальные пользователи делают выбор в пользу традиционных моноформатных объектов: гостиниц, офисных и торговых центров, жилых комплексов. Поэтому далеко не каждый проект МФК является успешным с точки зрения рынка. Многое зависит и от конкретного места, где предполагается новое строительство: один и тот же проект может быть крайне успешным в Москве и провальным – в менее крупном региональном городе, и наоборот. На данный момент рынок МФК в России характеризуется заметным отставанием качества проектов от их количества, что говорит о его выраженной незрелости. Потребуется не один год для того, чтобы сегмент МФК приобрел черты цивилизованного западного рынка.

К сожалению, многофункциональные комплексы, появившиеся в России с начала нового тысячелетия, не всегда оправдывают ожидания инвесторов и девелоперов. Полностью ориентироваться на опыт США не позволяют различия в менталитете, привычках и потребностях конечного потребителя. Столь популярные на Западе жилые небоскребы, совмещенные с офисными центрами и гостиницами, у нас в стране были бы невостребованными. Жилье для большинства российских граждан – это, прежде всего, камерность и покой, тишина. Если говорить о наименее перспективных видах МФК в стране, то это объекты, в состав которых входит жилая часть. Напротив, совмещение офисной и гостиничной, а также офисной и торговой составляющих является наиболее удачным с точки зрения рынка. В любом случае, девелопер всегда должен взвесить плюсы и минусы МФК, применив результаты анализа к конкретным условиям (времени, месту, конъюнктуре и т.д.).

Нельзя однозначно сказать, что больше подходит для строительства МФК: столичные регионы или другие города России. Подобные объекты с абсолютно разным сочетанием функций существуют и там, и там, причем на разных стадиях строительства и эксплуатации. У Москвы есть преимущества, связанные с высоким уровнем развития рынка коммерческой недвижимости в целом, что упрощает механизмы девелопмента и реализации МФК. С другой стороны, регионы отличаются высоким уровнем спроса на рынке коммерческой недвижимости, а также рекордной доходностью проектов. Для опытных девелоперов, успешно реализовавших не один многофункциональный комплекс в столице, освоение региональных рынков является наиболее перспективным направлением бизнеса. Для многих крупных игроков рынка регионы – это открытое пространство с минимальным числом конкурентов, поэтому шансы успешной реализации проекта МФК здесь высоки. Тем не менее, всегда нужно учитывать региональные особенности рынков, и здесь профессиональное мнение консультантов является необходимым.

В настоящее время на рынке появляется множество интересных проектов МФК, как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Самаре, Екатеринбурге и других городах. Среди наиболее известных стоит упомянуть проекты компании Clover Group, дочерней структуры «Росгосстраха». Не так давно стало известно о начале реализации очередного проекта компании – многофункционального комплекса «Clover citycenter» в Самаре. Еще одним громким событием является намерение шведской IKEA возвести МФК в районе Мытищ в Подмосковье. Помимо известного уже россиянам формата семейного комплекса «МЕГА», в состав МФК войдет бизнес-центр, гостиница и, возможно, жилье. Для IKEA это будет первый опыт участия в подобных проектах.

До конца 2008 года будут введены в эксплуатацию такие объекты, как:

· «Спартак-Мытищи» от компании RIGroup

· «Балтийская жемчужина» в Санкт-Петербурге

· МФК на месте гостиницы «Минск» (Тверская ул., д.22)

· МФК «Метрополис» на Ленинградском шоссе

· МФК на 7-м км МКАД в Новокосино

· Офисно-торговый центр на Нахимовском пр-те, 58

· МФК с апартаментами на ул. Кульнева

· И многие другие.

В целом же, число строящихся МФК в России возрастает, поэтому ожидается, что пик ввода в эксплуатацию новых объектов придется на 2010-2011 гг.


Вернуться назад