Концепция коттеджного поселка "Михалково"

Общее описание проекта



Коттеджный посёлок «Михалково» расположен в 35 км от МКАД между Можайским и Минским шоссе (также возможен проезд по Новорижскому и Рублёво- Успенскому шоссе через п. Чигасово) в Одинцовском районе в 5 км от Звенигорода. Природный ландшафт местности холмистый, леса смешанные, вместе с прилегающим к Одинцовскому Рузским районом местность около Звенигорода называют «русской Швейцарией». Местность изобилует живописными местами и памятниками архитектуры. В данной части Одинцовского района отсутствуют крупные промышленные предприятия, что обуславливает прекрасную экологию местности. Вблизи коттеджного поселка находится музей-усадьба «Захарово», где вырос А.С. Пушкин, а местность прилегающую к усадьбе называют «пушкинскими местами». Эта близость к историческому памятнику обеспечивает надёжную положительную историко-идеологическую основу для маркетинговой концепции посёлка.

Карта местности

карта

Основные характеристики Коттеджного посёлка «Михалково»:

  • Ближайшие города – г. Звенигород, г. Голицыно
  • Начало строительства – октябрь 2006 года
  • Стадия строительства – фундамент
  • Стандартизированный архитектурный стиль (неоклассика, модерн и т.д.) - нет
  • Тип продажи – готовые дома, участки с подрядом
  • Количество домов - 50
  • Общая площадь посёлка – 11.8 Га
  • Земельные участки, прилегающие к домам – 13-14 соток
  • Коммуникации – вода, газ, канализация, электроэнергия - все центральные
  • Расчетные общие площади домов - 300 м²
  • Наличие гаражей в проектных домах - нет
  • Инфраструктура в посёлке – Централизованная охрана, детская площадка,
    минимаркет, гостевая парковка
  • Стены кирпич, утеплённые, облицованные лицевым кирпичем
  • Кровля - натуральная черепица
  • Перекрытия – монолит
  • Окна – алюминиевый профиль - (REHAU)
  • Отопление - котёл (Германия), трубы - металлопластик, радиаторы - алюминий


Общее описание рынка загородной недвижимости



Земельные участки



Ценообразование

Лидерами по росту цен на земельные участки, площадью свыше 1 га, в 2006 году стали Дмитровское, Калужское и Ильинское шоссе 30 - 50%. В целом, на рынке Подмосковья, стоимость больших земельных участков увеличилась на 10-12%.

Учитывая сравнительно благоприятную экологию Дмитровского, Ярославского и Пятницкого направлений, а также большое количество расположенных на нем крупных водохранилищ, в течение года цены на землю выросли на 20-25%.

Наиболее популярными направлениями для "среднего" класса оставались Калужское, Минское и Киевское шоссе. Цены на землю на этих направлениях увеличились примерно на 19-20%.

Предложение земельных участков Подмосковья

За 2006 год объем предложения больших участков по Рублево-Успенскому шоссе существенно снизился (примерно на 60%, по сравнению с 2005 годом), поскольку большинство наделов уже освоены, а новых лесных участков по этому шоссе не предвидится. Основной объем новых больших землеотводов (примерно 65% от общего числа) приходится на Новорижское, Калужское, Дмитровское, Киевское, Волоколамское, Минское, Можайское и Симферопольское шоссе.

Прогнозы:
  • В ближайшие годы можно прогнозировать активизацию строительства на расстоянии более 50 км от МКАД. Плотность застройки 30 километровой зоны делает привлекательными земли в более отдаленных районах Подмосковья
  • Бурное развитие сегмента "эконом-класса" приведет к росту цен на землю с удаленностью более 50 км и снижению разрыва между ценой участков с удаленностью 15-30 км и более 50 км строительство дополнительных магистралей, появление платных трасс-дублеров и объездных путей, сделают такой фактор как большая удаленность от МКАД менее значимым
Рынок загородной недвижимости (коттеджей, участков с подрядом и таун- хаусов)

Историческое развитие рынка загородной недвижимости
Начальным этапом активного строительства коттеджной недвижимости, в частности индивидуальных коттеджных строений, является период 1995-1997 гг. В это время коттеджи премиум– и бизнес–класса строятся частными лицами «под себя» и неорганизованно совместно с другими застройщиками и владельцами домов. Понятие «коттедж» на этот период ассоциируется с дорогой элитной недвижимостью. При этом современных новых коттеджных строений эконом–класса не существовало по определению. При этом уже к 1996-1997 гг. на вторичный рынок выходят и реализуются коттеджи, по материалам, архитектуре вышедшие из моды, по стоимости ниже домов на первичном рынке, которые формируют рынок индивидуальных коттеджей эконом–класса. В период 1996-2001 гг. происходит активное строительство и рост спроса на индивидуальные коттеджи премиум– и бизнес–класса. 2001-2004 гг. характеризуются высокими темпами строительства и ростом спроса на коттеджи в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес–класса за счет увеличения числа потребителей с высоким уровнем дохода, изменением потребительских предпочтений. 2004-2006 гг. замедляется объем продаж коттеджей в организованных коттеджных поселках премиум– и бизнес– класса и в тоже время увеличивается объем продаж и растет спрос на жилье эконом–класса. В это же время начинают формироваться небольшие единичные проекты по строительству коттеджных поселков эконом–класса на недорогих направлениях, по характеристиками незначительно уступающим бизнес– и Коттеджный поселок «Михалково» такой фактор как большая удаленность от МКАД менее значимым Историческое развитие рынка загородной недвижимости премиум–классам.

Основные показатели рынка
В период с 2000 г. по 2004 г. объем рынка в натуральном выражении (кв. м) вырос более чем на 70%. Тенденция стабильного роста сохранилась и в 2005 году – объем рынка увеличился еще на 18%. За прошедшие 3 квартала 2006 года динамика темпов роста сохраняется. В ближайшие 4 года темпы роста рынка будут незначительно снижаться, но темпы роста будут составлять не ниже 15% в год. На конец 2005 года объем рынка активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков составил около $6,5 млрд., или более 3,5 млн. кв. м. в натуральном выражении (только рынок первичного жилья). В нынешнем году объем рынка коттеджных поселков в стоимостном выражении превысил сумму в $8,5 млрд., рост составляет порядка 30% в стоимостном выражении.

Структура спроса и предложения на загородную недвижимость

Спрос
В структуре спроса на всё загородное жилье эконом–класса до $250 тыс. приходится, в общем, порядка 70% заявок. Около 25% заявок приходится на загородное жилье бизнес–сегмента и не более 5% приходится на загородное жилье премиум–класса.
Наибольшим спросом из форматов загородной недвижимости пользуются коттеджи, их рыночная доля составляет порядка 69-72%, около 12% приходится на таунхаусы и оставшиеся 14% на другие форматы (дачи, жилые загородные комплексы и т.д.).

Предложение
В 2006 году на рынке загородной недвижимости были представлены и активно продавались 210 коттеджных поселков, что примерно на 20 поселков больше, чем в 2005 году. Причем, темпы вывода на рынок новых поселков снижаются: если в 2004 году в месяц на рынок выходило 3-4 поселка, в 2005 – 2-3, то сейчас этот показатель – менее 2 посёлков в месяц. Из общего числа КП 77% находятся на стадии строительства.
Среди рынка коттеджных посёлков наибольшую долю в общем объеме предложения занимает сегмент бизнес–класса (до $1.5 млн.), составляющий по разным оценкам 66-69%. На долю поселков эконом–класса приходилось в 2006 году порядка 15%, оставшееся доля предложений по рынку относится к премиум-классу, причем в элитном сегменте основной объем спроса приходится на коттеджи площадью от 400 до 700 м.кв..
Основной объем предложения cтроящихся коттеджных поселков в настоящий момент приходится на зону далее 15 км от МКАД, чья доля в общей структуре составляет порядка 72%. Основные предложения из указанных 72% сосредоточены в пределах 15-35 км от МКАД, но в связи с тем, что земельный ресурс ближнего Подмосковья постепенно истощается, наблюдается тенденция расширения географии строительства до 50 и даже 100 км от Москвы.

География строительства
Наибольшим спросом по-прежнему является Рублево-Успенское шоссе. Среди покупателей элитной загородной недвижимости на долю Рублевки приходится более 40% всех заявок (у различных компаний этот процент варьируется от 21 до 83%).

Выводы:
  • Налицо несоответствие структур спроса и предложения на рынке загородного жилья – следствием этого является появление таких компромиссных для рынка предложений как таунхаусы, загородные жилые комплексы, объединения КП (для оптимизации конкурентных преимуществ – улучшение инфраструктуры и затрат на содержание).
  • Также превышение предложения над спросом можно объяснить наличием значительного числа проектов низкого качества с плохо продуманной концепцией. Это ведет к увеличению конкуренции и «затовариванию рынка».


Прогнозы развития рынка загородной недвижимости.
  • Общий рост рынка загородной недвижимости составит приблизительно 20-30% (по оценкам компании DeltaRealty и экспертов рынка).
  • В прогнозе на 2006-2010 гг. участники рынка предполагают активные продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса. Это обоснованно ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, не имеющих возможность приобрести дорогое жилье в Москве, увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования. По мнению компании DeltaRealty, спрос на коттеджные поселки эконом–класса на данный момент превышает имеющееся предложение более чем на 50%. Условно сегодняшнее предложение по загородной недвижимости состоит из 70% недвижимости бизнес- и элит- класса и менее 30% занимает эконом класс. Ситуация со спросом выглядит наоборот: 70% спроса составляют покупатели недвижимости эконом класса, 30% делят между собой элит и бизнес сегменты. Это зеркальное несоответствие спроса и предложения привело к тому, что большинство поселков премиум-класса остаются нереализованными либо продаются годами, а предложение по жилью эконом класса вообще исчезло из ближайшего Подмосковья.
  • Увеличение доли поселков таунхаусов в общем объеме предложения. Удорожание земли приведет к еще большему развитию рынка таунхаусов, а также к появлению нового перспективного сегмента пригородной недвижимости: малоэтажных многоквартирных домов.
  • Все разрабатываемые и строящиеся посёлки будут обладать собственной чётко разработанной концепцией для формирования неповторимого имиджа и чёткого формулирования потребительских преимуществ.
  • Рынок КП премиум-класса начинает стагнировать и будет расти в год не более чем на 5-6% в год.
  • Активное развитие инфраструктуры. Приоритетным направлением деятельности для девелоперов станет развитие инфраструктуры поселка. Ведь если пригородное жилье претендует на звание постоянного места жительства, то ее социальная и бытовая инфраструктура должна «подтягиваться» к столичному уровню.
  • Уменьшение площади земельных участков. Скорее всего, будет прослеживаться тенденция к уменьшению земельного участка. Уже сегодня в коттеджных поселках бизнес класса допустимы участки размером в 10-12 соток. Небольшой участок земли существенно уменьшает стоимость приобретения, и, соответственно, делает его более доступным.


Анализ конкурентного окружения КП «Михалково»
(25 - 50 км от МКАД, цена от 300 тыс. долл.)



По географическому положению
В анализе представлены КП по Новорижскому, Рублёво-Успенскому, Можайскому и Минскому шоссе, относящиеся к бизнес- и эконом- классам.

Новорижское шоссе.
Название поселкаУдал. от МКАДПлощадь дома в кв.м.Площадь участка в соткахЦена за дом:
1. Старая Рига25 кмот 200
до 500
от 12
до 24
от $358000
до $875000
2. Аносино26 кмот 300
до 700
от 20
до 25
от $400000
3. Родники28 кмот 320
до 340
от 10
до 20
от $460000
до $500000
4. Риверсайд29 кмот 350от 20
до 50
от $488000
до $1000000
5. Ливадия на Истре31 кмот 180
до 450
от 20от $500000
6. Истра кантри клаб38 кмот 108
до 250
от 10
до 25
от $300000


Новорижское шоссе в последнее время успешно конкурирует в популярности с Рублево-Успенским. Эта современная скоростная шестиполосная трасса, на которой редко бывают пробки, проходит вдоль красивейших мест, живописно изрезанных излучинами рек Москвы и Рузы с обилием хвойных и лиственных лесов, рек, озер и водохранилищ, среди которых самым популярным для отдыха является Истринское. Красота природы, сравнительно низкая плотность заселения местности, наличие скоростной автомагистрали, высокое качество строящихся коттеджных посёлков делают «Новую Ригу» всё более привлекательным и престижным направлением. Многие из расположенных здесь коттеджных посёлков имеют как собственную развитую инфрастуктуру, так находящиеся от них в непосредственной близости разнообразные торговые, развлекательные и спортивные комплексы. Среднее ценовое предложение на Новорижском шоссе находится в пределе 500-800 тыс. долл. за дом с участком по основным параметрам аналогичный проектным домам КП «Михалково». Большинство посёлков застраивается крупными девелоперскими компаниями и имеют чётко проработанные концепции и архитектурный стиль.

Преимущества Новорижского шоссе:

  • Хорошая экология
  • Транспортная доступность
  • Активно развивающаяся инфраструктура
  • Богатство предложений и выбора (большое число строящихся посёлков)
  • «Раскрученность» направления в глазах потребителей


Недостатки:
  • Превышение предложения над платёжеспособным спросом
  • Завышенная стоимость домов
  • Определение преимуществ трассы «в перспективе»


Выводы:
Коттеджные поселки на данном направление шоссе составляют высокую конкуренцию КП «Михалково» в силу тенденций развития популярности, при условии строительства посёлка в бизнес-сегменте.

Рублёво-Успенское шоссе.
Название поселкаУдал. от МКАДПлощадь дома в кв.м.Площадь участка в соткахЦена за дом:
1. Рублевский18 кмот 240
до 460
Нетот $465000
до $760000
2. Рублевские горки23 кмот 274
до 395
от 12
до 22
от $500000
3. Успенские поляны24 кмот 500
до 550
до 15до $1050000


Самое престижное направление Подмосковья - это благоустроенное, но не широкое Рублёво-Успенское шоссе, проходящее в живописных верховьях Москвы- реки, и закрытое для проезда грузового транспорта. Еще с царских времен здесь было запрещено промышленное строительство и находились угодья царственных и высокопоставленных особ. Эта традиция была продолжена и в советское время, здесь проживала и проживает государственная элита, включая президентов. Рублёво-Успенское направление имеет самую развитую инфраструктуру отдыха и развлечений. По данному направлению число предложений крайне ограничено и в силу исторических причин сосредоточено в высоком и средне-высоком сегментах рынка, а также в сегменте de-luxe и эксклюзив. Среднее ценовое предложение за дом, аналогичный «Михалково»: $600-1400 тыс.

Выводы:
В силу специфичности и ограниченности предложения по данному направлению оно не является конкурентным для «Михалково», однако использование сходных первоначальных характеристик (историческое наполнение, экология, элементы престижа) возможно в концепции посёлка.

Можайское шоссе.
Название поселкаУдал. от МКАДПлощадь дома в кв.м.Площадь участка в соткахЦена за дом:
1. Поселок Малевича /Немчиновка4 кмот 250
до 450
от 11
до 18
Нет
2. Княжичи6 кмот 100
до 180
от 2
до 3
Нет
3. Родники6 кмот 193
до 204
от 2
до 5
Нет
4. Ромашки20 кмот 220
до 310
от 7
до 16
Нет
5. Покровское35 кмот 190
до 250
от 15Нет
6. Жемчужина55 кмот 106
до 230
НетНет
7. АИСТОВО98 кмот 103
до 224
от 13
до 30
от $81000
8. МАЯК120 кмот 96
до 256
от 11
до 30
от $160125
9. Сосновые берега96 КМот 180
до 350
от 11,36
до 58,09
Нет


Можайское шоссе, являющееся продолжением Кутузовского проспекта, раздваивается через три километра от МКАД. Левее, минуя крупные населённые пункты, уходит в сторону г. Вязьмы благоустроенная современная Минская трасса. Живописная природа - большие лесные массивы, водоемы, благоприятная экологическая обстановка, высокое качество строящихся коттеджных посёлков, развитая инфраструктура Одинцовского района делают Минское и Можайское направления одними из самых престижных в Подмосковье. Предложение по данному направлению испытывает явный недостаток в строящихся коттеджных посёлках – большинство представленных на рынке посёлков уже действуют и дома можно найти только на вторичном рынке. Строящиеся посёлки находятся в значительном удалении от МКАДа. На направлении преобладают дома эконом и бизнес-классов. Среднее ценовое предложение по дому аналогичному «Михалково» составляет 300-600 тыс.

Преимущества данного направления:

  • Хорошая экологическая обстановка и природный ландшафт;
  • Наличие исторических мест;
  • Недостаток предложения при имеющемся спросе;


Недостатки:

  • Плохая транспортная доступность (Кутузовский проспект и Минское шоссе с высоким уровнем загруженности);
  • «Нераскрученность» направления и его «дачность» в глазах потенциальных покупателей, что дистанцирует его от «посёлочных» направлений, вроде Рублёвского или Новорижского;
  • Соседство с конкурирующим Минским шоссе.


Резюме:
Данное направление принадлежит к «бюджетным» и обладает малым потенциалом для развития на нём посёлков бизнес-класса, однако наличие существенных свободных участков земли и имеющийся спрос на экономичное загородное жильё может в ближайшем будущем подстегнуть девелоперскую активность на данном направлении.

Анализ архитектурных решений при строительстве
коттеджного поселка


 

Архитектура КП «Михалково».


Всего в КП в проекте обозначено 7 видов коттеджей, с 3 различными видами отделки. Чётко определяемый архитектурный стиль отсутствует.
Проектные площади домов – 300 м². Гаражи – отсутствуют.
Архитектура конкурирующих посёлков представлена множеством стилевых направлений.
Как правило, крупный коттеджный посёлок может включать в себя несколько архитектурных направлений, но большая часть имеет одни, чётко определённый стиль домов КП в различных вариациях по цветовым решениям и площадям.

Примеры архитектуры конкурентных посёлков.

Посёлок «Ромашки» Можайское ш.
 

Посёлок «старая Рига» Новорижское ш.


Посёлок «Риверсайд» Новорижское ш.
 

Пос. Рублёвский Рублёво-Успенское ш.


Конкуренты

Вышеприведённые посёлки, как и большинство других на этих направлениях, отличаются в архитектурном плане от посёлка «Михалково»:
  • принадлежат к единому современному стилевому архитектурному решению (Модерн, Неоклассика и т.д.)
  • в посёлках дома имеют различные площади
  • многие из домов (ок.90%) имеют гаражи для личных автомобилей
  • все посёлки имеют стилевое решение по ландшафтному дизайну и планировке КП
  • большинство посёлков имеют разработанную потребительскую концепцию с обозначением преимуществ посёлка перед другими и обозначением идеологии жизни в КП («престиж», «развитая инфраструктура», «экологичность», «историческая ценность» и т.д.)
Таким образом, данные характеристики делают прилегающие поселки более конкурентоспособными: потребители предпочитают самостоятельно выбирать планировку и площадь дома, наличия гаража или стилевого решения. При этом следует также указать, что наличие одного или двух гаражей является необходимым условием для всех посёлков бизнес-класса и большинства посёлков эконом-класса. При этом гараж является неотъемлемым его элементом дома.

Анализ конкурентоспособности КП «Михалково»



Проектные дома КП «Михалково» имеют единую площадь дома (300 кв.м. каждый дом) и имеют 7 базовых проектов домов, которые характеризует отсутствие встроенных в дом гаражей и устаревшее стилевое решение (чрезмерно упрощённые формы фасадов и т.д.), при этом на картинках проектных домов отсутствуют варианты ландшафтного решения прилегающей к дому территории (на картинках отсутствует законченность композиции), что негативно отражается на восприятии посёлка в целом.
Всё вышеобозначенное существенно уменьшает потребительскую ценность КП «Михалково» в глазах потребителя и вносит диссонанс между хорошим месторасположением и доступностью, историческим наполнением места и внешним видом, а также стоимостью дома в посёлке.

Анализ ценовых предложений на рынке загородной недвижимости (по данным МИЭЛЬ-Недвижимость и Blackwood).
Тенденции по темпам роста цен на загородную недвижимость.



По приведённому графику видно, что рост цен на загородную недвижимость подвержен сезонным колебаниям. При этом росту цен также способствовал и рост цен на жилую недвижимость в Москве, в ноябре активный рост цен завершился и наступила стабилизация на рынке. При этом явно обозначилась вероятная альтернатива проживания в городе – возникли 2 новые волны спроса – на жильё в подмосковных городах-спутниках и проживание в собственном доме загородом.

Средняя цена объектов по направлениям в строящихся поселках
 Направление Коттеджи, $/кв.м. Таунхаус, $/кв.м.
 < 15 км 15-30 км > 30 км < 15 км 15-30 км > 30 км
 Рублево - Успенское 4290 3674 - 3417 2360 -
 Новорижское 4084 2896 1965 1800 1734 -
 Минское 5951 2404 3059 - - -
 Киевское 2791 1711 1570 - - -
 Дмитровское 1750 2936 1437 1911 2400 -
 Калужское 3437 1761 1965 1890 1550 -

Источник: данные компании Blackwood

По представленной таблице видно, что средняя стоимость кв.м. коттеджа по Новорижскому направлению на расстоянии до 15 км вплотную приближается к стоимости кв.м. в коттедже на Рублёво-Успенском Ш., при этом цена на Рублёво- Успенском шоссе при увеличении расстояния уменьшается не столь сильно как на Новорижском. Лидером же в зоне до 15 км является Минское шоссе, представляющее собой старый дачный район, прилегающий к МКАДу. При этом на расстоянии 15-30 км Новорижское шоссе является одним из лидеров (вместе с Дмитровским и Минским) среди альтернативных Рублёвке направлений, ближайшим преследователем является Минское шоссе, на котором (как и на Можайском) наблюдается недостаток предложения. Высокая стоимость кв.м. на Дмитровском ш. (в диапазоне 15-30 км) объясняется хорошей экологией и развитой инфраструктурой отдыха (туристические базы, горнолыжные центры и т.д.). Стоимость же таунхаусов в зоне 15-30 км обычно эквивалентна стоимости кв.м. по тому же направлению, но находящегося за пределами 30 километровой зоны.
 
Для раскрытия предыдущей таблицы необходимо рассмотреть подтверждающие данные. За основу были взяты данные о 22 посёлках по Рублёво-Успенскому, Новорижскому, Минскому и Можайскому шоссе. Представленные данные свидетельствуют о том, что прямой зависимости стоимости дома от дальности его расположения нет, решающую роль в ценовом делении играет направление и средний уровень коттеджных посёлков по направлению.

Выводы:

Цены на дома в коттеджных посёлках имеют высокие темпы роста и пропорциональны ценам на жильё в г.Москве (чем дороже в Москве, тем больше желающих жить загородом).
КП «Михалково» находится в зоне между Минским и Новорижским шоссе с высокими ценами на коттеджи т.е. находится в престижном районе Подмосковья, предполагающем определённую ценовую премию за местоположение.
Прямой зависимости цены дома от его удалённости от МКАДа нет, что объясняется внимательным отношением покупателей не только к транспортной доступности, но и к концепции - инфраструктуре КП, а также престижности направления.

Анализ потребительских предпочтений.



(по анализу отчётов DeltaRealty , Vesco, Blackwood и МИЭЛЬ, за 1 полугодие 2006)

Бюджеты клиентов в 1 квартале 2006г., % от общего числа


Наибольшее число покупок (60%) приходится на диапазон от 600 до 2 млн., что соответствует понятиям «бизнес-класс» в коттеджном строительстве. При этом малое число покупок с суммой «до 600 тыс.» объясняется малым числом приемлемых предложений и спецификой структуры продаж у рассматриваемых компаний (занимаются именно престижными и коттеджами бизнес-класса). КП «Михалково» находится на ценовой границе между бизнес-классом и эконом- классом коттеджных посёлков, по ряду инфраструктурных параметров относясь к бизнес-классу, а в архитектуре относясь к эконом-классу.

Потребительские предпочтения по направлениям, % от общего числа запросов

Источник: запросы, поступившие в компанию Blackwood в 1 квартале 2006г.

По анализу структуры запросов в компанию Blackwood можно просмотреть чёткую тенденцию по популярности направлений для покупки загородных домов. Лидерами являются Рублёвка (31%) и Новая Рига (20), Можайское и Минское шоссе (вместе 18%). Таким образом, можно заключить, что КП «Михалково» находится в престижной зоне между Минским и Новорижским шоссе с совокупным спросом в 69% запросов.

Потребительские предпочтения по площади коттеджа, % от общего числа запросов


Структура продаж по площадям коттеджа свидетельствует о том, что дома с большими площадями (от 500 кв.м.) востребованы всего 33%, оставшиеся предпочитают дома меньшей площади. Лидером по продаже площадей являются дома с 300-500 кв.м., что говорит о превалировании бизнес-класса в продажах.

По данным баз агентств недвижимости МИЭЛЬ и VESCO, а также экспертным мнениям брокеров на данный момент лишь 16-17% присутствующих на рынке предложений удовлетворяют заявки клиентов.

Основные критерии не устраивающие покупателей:

  • Завышенная стоимость
  • Неудобное месторасположение
  • Затрудненная транспортная доступность
  • Ограниченное количество вариантов проектов коттеджей
  • Неадекватная заявленному позиционированию проекта инфраструктура

Это приводит с одной стороны к повышенному спросу и динамичному росту цен на ликвидные объекты, а с другой стороны, значительно увеличивает сроки экспозиции концептуально неудачных проектов.

В 80% случаев, клиентам приходится вносить значительные коррективы в размер бюджета, обозначенной в заявке на приобретение коттеджа.

Выводы:
Сложившаяся ситуация на рынке характеризуется доминированием бизнес-класса по всем параметрам продаж существующих объектов. Следует отметить, что объекты эконом-класса мало представлены. В данный момент ценовая ситуация максимально благоприятна для появления новой волны предложения, адаптированной к современным требованиям спроса: для бизнес-класса – оптимальные соотношения цена-качество и инфраструктура-доступность, для эконом-класса - простое появление приемлемых для покупателей предложений в зоне близкой доступности от МКАДа.

Анализ инфраструктуры КП «Михалково»



Основные условия, определяющие статус коттеджного поселка:

А. Поселок высшей категории
- месторасположение: до 15 км от МКАД по Рублево-Успенскому / Новорижскому шоссе, до 10 км от МКАД по Калужскому шоссе, до 5 км по другим направлениям;
- эксклюзивный природный ландшафт: на берегу водоема или реки, наличие озера;
- до 30 домовладений, площадь которых от 800 кв. м., размер участка от 50 соток;
- все коммуникации центральные, московский телефон, Интернет;
- хорошо развитая инфраструктура;
- авторский проект постройки;
- благоустройство общей территории поселка;
- охрана, служба эксплуатации.

Б. Поселок высокой категории
- месторасположение: до 25 км. От МКАД по Западному, Юго-Западному или Северо-Западному направлению;
- наличие значительного лесного массива;
- до 200 домовладений, размер коттеджей от 450 кв.м., размер участка от 20 соток;
- все коммуникации центральные, московский телефон, Интернет;
- наличие на расстоянии не менее 3 км от поселка следующих объектов инфраструктуры: спорткомплекс с бассейном, салон красоты, медицинский центр и т.д.;
- обязательна гостевая автостоянка, детская и спортивная площадка;
- охрана, служба собственной эксплуатации;
- единый архитектурный стиль.

С. Поселок бизнес-категории
- месторасположение: до 40 км от МКАД по любому направлению, кроме Восточного и Юго-Восточного;
- наличие лесного массива
- до 400 домовладений, площадь которых от 250 кв. м., размер участка от 10 соток;
- водо- и газоснабжение, центральная канализация, телефонный номер;
- наличие на расстоянии не далее 10 км от поселка следующих объектов: спорткомплекс с бассейном, салон красоты, мед центр и т.д.;
- обязательна на территории: гостевая автостоянка, детская площадка;
- охрана.
Развитая инфраструктура ориентированная на жителей КП существует в данный момент только на Рублёво-Успенском шоссе, а на Новорижском находится в стадии формирования. На остальных направлениях инфраструктурные объекты расположены неравномерно и зависят от крупных населённых пунктов и размера КП, а также удаленности от МКАД (в пределах 5 км зоны инфраструктура есть по всем направлениям). Таким образом, отсутствие развитой инфраструктуры может быть компенсировано наличием города в зоне 10 км от КП.

Предлагаемая инфраструктура КП «Михалково»



  • Централизованная охрана
  • Детская площадка
  • Минимаркет
  • Гостевая парковка
Выводы:
В посёлке отсутствуют объекты по оказанию необходимых жителям посёлка бытовых услуг. Однако, город Звенигород и Голицыно обладают необходимым набором услуг, причём их качество зачастую выше, чем в более крупных населённых пунктах (например, 70% учащихся Звенигорода – жители г. Одинцово), эти города находятся в пределах 10 км зоны от КП «Михалково» и компенсируют ограниченность инфраструктуры КП, позволяя отнести его к бизнес-классу по наличию инфраструктурных параметров.

Концепция КП «Михалково»



Архитектурное решение
Для использования адекватной потребительской концепции и улучшения потребительских качеств посёлка необходимо изменение архитектуры домов – включение в проекты гаражей, создание более современного вида домов, чёткая проработка ландшафтного дизайна придомовых территорий и посёлка в целом. Необходимо также предусмотреть различные площади домов, предположительно, от 200 до 400 метров.
Предпочтительные архитектурные стили: «Русская усадьба», Неоклассика.
Примеры архитектурного дизайна для КП «Михалково».
Русская усадьба. (подвид неоклассики) (для явной визуальной привязки к потребительской концепции)








Неоклассика (современный взгляд на Пушкинские места и дворянские дома)

 




Ценообразование

Для дальнейшего развития КП возможен выбор между двумя принципиально различными потребительскими сегментами:
Бизнес-классом высокой категории (цены до $1.5 млн.) и бизнес- классом нижней категории (цены $300-600 тыс.), а также принимать во внимание тенденции развития рынка к увеличению предложения коттеджей не только бизнес-сегмента, но и эконом-класса.
Соответственно могут быть приняты 3 различные ценовые стратегии, требующие более детальной экономической оценки:
  • Повышение класса посёлка (поскольку по основным параметрам КП относится к бизнес-классу) и увеличение цены, вкупе с продвижением разработанной потребительской концепции, развиваемой в рекламных материалах и использованием 4-х возможных путей подъезда как конкурентного преимущества. Для этого потребуется серьёзный пересмотр архитектурной составляющей и дополнительные рекламные затраты на выстраивание обновлённой концепции (формирование уникального торгового предложения – то, чем посёлок отличается от других посёлков сходных параметров). При этом возможно увеличения времени экспонирования посёлка.
  • Позиционирование посёлка как «доступного бизнес-класса», существующие цены остаются неизменными, переделке подвергается незначительная часть архитектуры и полное изменение рекламных коммуникаций. Решение носит половинчатый характер и требует минимального количества внесённых изменений.
  • Переориентирование посёлка на эконом-класс (200-400 тыс. долл.), упрощение технологий строительства, отсутствие изменений в архитектурном облике посёлка. Позиционирование предложения как доступного дома в отличном месте, в сочетании с отличными условиями проживания. При этом сроки реализации посёлка значительно сократятся.


Потребительская концепция.



Прикоснитесь к русской природе времен Пушкина…


Края Москвы, края родные,
Где на заре цветущих лет
Часы беспечности я тратил золотые,
Не зная горести и бед…
А.С. Пушкин



Преимущество КП «Михалково» - историческая привязка для создания «легенды места»:
  • Наличие музея-усадьбы Захарово, в котором Пушкин провел детские год;.
  • Живописные места, использовавшиеся для написания картин знаменитыми художниками-пейзажистами (Саврасов, Левитан);

Основа коммуникаций – отдохни там, где отдыхали знаменитые люди, местность в которой жили Шаляпин и Карамзин. «Взгляни из окна дома на пейзажи, которыми любовался и которые рисовал Левитан. Отдохни от городской суеты в месте, которое ценили настоящие знатоки искусства».

Предлагаемая рекламная концепция
В жизни каждого человека возникают моменты, когда хочется спрятаться от повседневной суеты городской жизни, ее постоянных проблем и забот. Только русская природа способна подарить Вам те минуты счастья, спокойствия и умиротворения, которые Вы ощущали, сидя у мамы на руках, будучи ребёнком.
Места, где располагается коттеджный поселок «Михалково» можно с уверенностью назвать сердцем русской природы. Именно здесь холмистый ландшафт, берёзовые рощи и чистый воздух создают живописнейший природный край, запечатлённый в многочисленных картинах и стихах Пушкина.
Вблизи КП «Михалково» располагаются древнейший город Подмосковья Звенигород (по праву считающийся подмосковной Швейцарией), старинные дворянские усадьбы Захарово и Вяземы – ценнейшие памятники Старинной Руси.
Пейзажи в окрестностях Звенигорода привлекали многих известных художников. Здесь работали И. Левитан, К. Саврасов, А. Архипов, братья К. и С. Коровины, И. Репин, М. Якунчикова, В. Борисов-Мусатов, Н. Крымов и др.
В Звенигороде и его окрестностях жили А. Герцен, С. Танеев, посещали Н. Карамзин и Ф. Шаляпин.
Приехав в эти места, можно не только побродить по тропинкам старинных парков, где гулял великий поэт А.С. Пушкин, и подышать этим волшебным воздухом, но и увидеть свидетелей детства поэта – великолепные памятники архитектуры, которые объединены в целый дворцово-парковый ансамбль XVI-XIX вв.
Всего в 5 км от поселка в г. Звенигороде Вы сможете прекрасно отдохнуть вместе со своими близкими и родными. Летом в пойме Москвы-реки работает прокат дельтапланов, поднявшись на которых можно с высоты птичьего полета обозреть великолепные окрестности.
В зимнее время на берегу реки работает горнолыжный подъемник (спуск - 350 м.), тюбинг. В соседнем Рузском районе строится крупнейший в Подмосковье центр отдыха и горнолыжного спорта.
Удалённость от основных железнодорожных магистралей, отсутствие промышленных предприятий, вхождение Звенигородского района в водоохранную зону Рублевского водопровода, красивые места – все это создаст уют и очарование Вашего проживания в коттеджном поселке «Михалково».
Одним из достоинств поселка является удобная развязка, позволяющая подъехать к поселку и выехать из него как в сторону Можайского и Минского шоссе, так и по Новорижскому и Рублево-Успенскому шоссе.

Фотографии местности

 

 

 

 

 

Основные выводы



Факторы влияния на рынок:
  • благоприятная макроэкономическая ситуация в стране: сдерживаемый уровень инфляции, рост реально располагаемых доходов населения, высокая концентрация платёжеспособного спроса в Москве;
  • высокие темпы роста цен на земельные участки и высокая доходность девелоперских проектов на рынке загородной недвижимости;
  • стабильно высокий спрос на жилье эконом-класса масштабное освоение больших земельных территорий;
  • рынок загородной недвижимости во многом зависит от того, как поведет себя рынок многоквартирного жилья;
  • законодательное упрощение процедуры получения в собственность земли и строительства дома, новые Лесной и Водный кодексы;
  • окончательное формирование жизненного уклада определённого социального слоя (термин «гламурность»), постепенное принятие западной модели развития городов (жилые пригороды, рабочий центр города).


Основные тенденции рынка загородных КП:
  • Растущее число предложений при сохраняющемся уровне роста цен и спроса на загородную недвижимость (в длительной перспективе - с 2000 года);
  • Появление и постепенный рост числа нестандартных предложений – загородные жилые комплексы, таунхаусы и др.;
  • Сокращение на рынке доли отдельностоящих коттеджей;
  • Сильная неудовлетворённость спроса на КП эконом-сегмента с приемлемыми показателями стоимость-удалённость;
  • Зависимость рынка загородной недвижимости от рынков жилья г. Москва и городов Подмосковья;


Выводы:
  • КП «Михалково» находится в благоприятной местности с точки зрения исторического наполнения, экологии, близлежащей инфраструктуры;
  • Трудность идентификации местоположения посёлка связана с расположением между 4-я крупными магистралями, но может быть превращена в конкурентное преимущество;
  • Привязка КП к одному определённому шоссе нецелесообразна, поскольку каждое направление имеет свои + и -. В «Михалково» можно добраться 4-я различными дорогами при сопоставимом времени путешествия – это является конкурентным преимуществом КП «Михалково»;
  • Целевая аудитория жителей посёлка точно не определена, что является причиной низких продаж;
  • Посёлок по своим потребительским качествам, направлению, цене находится на пересечении аудиторий среднего и средне-низкого покупательских сегментов бизнес-класса, при этом предложения для этих сегментов не сформулированы (люди не понимают, что они покупают: бизнес или эконом класс);
  • Отсутствует четкая потребительская концепция проживания в исследуемом КП, поэтому на фоне конкурентов, имеющих данную потребительскую концепцию «Михалково» проигрывает;
  • Архитектурное решение посёлка неудовлетворительно: нет ландшафтного дизайна, отсутствуют гаражи, в проектах - единственно возможная площадь домов, устаревший и невыразительный дизайн


Рекомендуемые мероприятия:
  • Создание чёткой рекламной и потребительской концепции КП на исторической основе местности (Пушкин, живописные места, близость и достопримечательности г.Звенигорода);
  • Более чёткое определение ценового сегмента посёлков: «ни рыба, ни мясо», эконом, бизнес и принятие мер по соотнесению заявленного уровня КП с ценой;
  • Пересмотр архитектурной составляющей проекта;


Вернуться назад